Wer darf einen Hof kaufen/übernehmen – Grundverkehrsgesetz in Österreich

Grundsätzlich ist für die Tätigkeit als Bäuerin oder Bauer keine Formalqualifikation erforderlich. Nur der Erwerb von Bauernhöfen oder landwirtschaftlichen Flächen kann grundverkehrsbehördlich bewilligungspflichtig sein. Diese Regelungen dienen dem Schutz vor Spekulation und der Sicherstellung der flächendeckenden Bewirtschaftung des ländlichen Raumes. Daher kontrollieren die Grundverkehrskommissionen Kauf und Verkauf landwirtschaftlicher Flächen.

Höfe sollten im Sinne der Ernährungssicherheit und des Erhaltes unseres Landschaftsbildes Verwendung finden und nicht als Ferienhaus oder brachliegendes Spekulationsobjekt enden. Das Grundverkehrsgesetz liegt im Einflussbereich der Bundesländer und wird jeweils unterschiedlich gehandhabt. Somit hängt es vom jeweiligen Standort ab, welche Ausbildungsnachweise für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen vorausgesetzt werden.

Der sogenannte grüne Grundverkehr betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, über deren Kauf und Verkauf die Grundverkehrskommission des jeweiligen Bundeslandes entscheiden muss. Auch der Ausländer*innen-Grundverkehr ist in allen österreichischen Bundesländern genehmigungspflichtig. In einigen Bundesländern müssen potentielle Käuferinnen und Käufer über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- oder Berufsausbildung verfügen, sowie praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweisen. Außerdem kann die Selbstbewirtschaftung des Kaufobjektes verpflichtend sein. Im Rahmen des Bewilligungsverfahrens ist nachzuweisen, dass ein entsprechendes landwirtschaftliches Einkommen erzielt wird. Dazu ist meist die Vorlage eines schlüssigen Bewirtschaftungskonzeptes erforderlich.

Zu beachten: Es empfiehlt sich, unabhängig vom Bundesland, den Fall vor Vertragsabschluss und vor Einreichung bei der Grundverkehrskommission prüfen zu lassen. Wenden Sie sich dazu an Ihre Bezirkshauptmannschaft! Damit schützen Sie sich vor dem Risiko einer Abweisung durch die Grundverkehrskommission auf Bezirksebene. Lassen Sie sich von den Anforderungen nicht verunsichern, aber fragen Sie nach und nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit der Bezirkshauptmannschaft auf.

Bin ich ein/e Neueinsteiger*in?

Wer in den letzten 15 Jahren vor der Übernahme nicht als Betriebsleiterinnen bzw. Betriebsleiter den zu übernehmenden Hof (z.B. als Pächter) oder einen anderen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet hat, gilt als Neueinsteiger*in. Weitere Voraussetzung für die Abgabenvergünstigung ist, dass die Übernehmenden den Betrieb zumindest fünf Jahre nach der Übergabe fortführen. Wenn Sie die Voraussetzungen für das NeuFöG erfüllen, ist eine Hofübergabe aufgrund der steuerrechtlichen Begünstigungen einer Verpachtung vorzuziehen.
Zu Beachten: Die Erklärung der Betriebsübertragung muss unter vorheriger Inanspruchnahme einer Beratung durch die gesetzliche Berufsvertretung (Bezirksbauernkammer) erfolgt sein. Bereits vor Vertragsunterzeichnung muss die NeuFöG 2-Bestätigung bei der zuständigen Bezirksbauernkammer vorliegen. Die dazu benötigten Formulare finden Sie unter www.bmf.gv.at

Unternehmensform für die gemeinsame Bewirtschaftung

Wenn Sie den Hof alleine oder zu zweit führen wollen, stellt sich die Frage nach der Unternehmensform meistens nicht. In Österreich werden die meisten Höfe als Einzelunternehmen, gemeinsam als Ehepaar oder von Familienangehörigen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) geführt. Wenn Sie allerdings planen, den Hof gemeinsam mit mehreren Personen als Gruppe zu führen, stellt sich die Frage nach der geeigneten Rechtsform. Eigentum und Bewirtschaftung sind zu unterscheiden.

Als Beispiel: Eine Gruppe junger Landwirt*innen organisiert sich als GmbH und ist zugleich Eigentümer*in und Bewirtschafter*in eines Hofes. Genauso gut kann sich aber der Hof im Eigentum einer Stiftung befinden, die einen Nutzungsvertrag mit der GmbH als Bewirtschafterin abschließt, zu der sich die Gruppe zusammengeschlossen hat.

Im Folgenden stellen wir Unternehmensformen vor, die für die Organisation eines landwirtschaftlichen Betriebes in Frage kommen.

Was bringt die Mitgliedschaft in der Landwirtschaftskammer mit sich?

Die Landwirtschaftskammer (LK) ist die gesetzliche Vertretung der Land- und Forstwirt*innen in Österreich. Neben Wirtschaftskammer, Arbeiterkammer und Gewerkschaftsbund ist die Landwirtschaftskammer Teil der Sozialpartnerschaft, die nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges eingerichtet wurde.

Da die Zuständigkeit für die Landwirtschaftskammern in die Zuständigkeit der einzelnen Bundesländer fällt, gibt es neun eigenständige Landwirtschaftskammern, die jeweils unterschiedlich ausgestaltet sind. Die Mitgliedschaft ist eine Pflichtmitgliedschaft, ähnlich den anderen Kammern. Die Kammermitglieder haben ein Wahlrecht innerhalb der Kammer, wo Wahlen einzelner Mitglieder vorgesehen sind.  Von diesem können Sie v.a. in der Wahl der Vollversammlung, die alle fünf Jahre stattfindet, Gebrauch machen. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Mindestanforderungen an die Betriebsgröße (z.B. in OÖ ab 2 ha).

Die Mitglieder der Landwirtschaftskammer zahlen als Mitgliedsbeitrag die Kammerumlage. Diese ist zweigeteilt in einen vom jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert des Betriebes abhängigen Hebesatzbetrag und einen Grundbetrag. Die Vorschreibung erfolgt durch das Finanzamt mittels des Erlagscheines “Abgabe von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben”, mit dem zeitgleich auch die Beiträge für Pensions-, Unfall- und Krankenversicherung eingehoben werden.

Zu den Aufgaben der Landwirtschaftskammer zählen u.a. Beratungs- Service- und Bildungsangebote, Erteilung von Auskünften und Stellungnahmen zu Gesetzen und Vorschriften und agrarpolitische Interessensvertretung auf nationaler und EU-Ebene.

Formen der Hofübergabe 

Die Wahl der Rechtsform für eine Hofübergabe stellt wichtige Weichen für Form und Gestalt des künftigen Zusammenlebens. Eine Verpachtung des Gesamt- oder eines Teilbetriebs kann als Schritt in Richtung Übergabe gesehen werden, oder auch eine langfristige Lösung sein – dann, wenn man den familiären Erb*innen die Entscheidung über den Betrieb überlassen möchte.

Die Übergabe eines funktionierenden Betriebes an die nächste Generation ist letztlich meistens mit einem Eigentümerwechsel verbunden, der unterschiedlich gestaltet werden kann:

Leib- bzw. Zeitrente, Verkauf, eine Übergabe mit individuell vereinbarten Gegenleistungen mithilfe des Übergabevertrags, Schenkung oder die Überschreibung an eine Stiftung. Diese Wege unterscheiden sich bezüglich zeitlicher, sozialer und finanzieller Rahmenbedingungen.

Eine weitere Möglichkeit ist es, den Betrieb in eine gemeinsame Rechtsform zu überführen und ihn als Kooperationspartner auf gleicher Augenhöhe zu bewirtschaften. Dazu haben wir im Abschnitt “Unternehmensformen für gemeinsame Bewirtschaftung” Ideen gesammelt.

Verpachtung eines Gesamt- oder Teilbetriebs

Ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag regelt die Überlassung einer landwirtschaftlich nutzbaren Fläche mit oder ohne Gebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung gegen einen Pachtzins.

Der schriftliche Pachtvertrag kann bei der Bezirksbauernkammer gegen Leistung eines Kostenbeitrages erstellt werden. Pachtverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Auch die Verpachtung von Teilbetrieben ist möglich, indem zum Beispiel nur ein Stallgebäude und zugehörige arrondierte Weideflächen gepachtet werden. Besonders zu beachten sind die Dauer der Pachtverträge und die vertraglichen Regelungen, die bezüglich Investitionen und Abnutzungen getroffen werden.

Eine kurze Pachtdauer (z.B. ein Jahr) kann als Vorbereitung für die Übergabe durchaus sinnvoll sein. Bei längerfristigen Pachtverträgen aber kann die Finanzverwaltung eine Betriebsaufgabe erkennen, nämlich dann, wenn zu erwarten ist, dass der/die Verpächter*in den Betrieb nach Auflösung des Pachtverhältnisses nicht mehr auf eigene Rechnung und Gefahr weiterführen wird.

Auch wenn die Pachtdauer sehr lange angesetzt ist, kann man nicht von einer Übergabe sprechen, solange kein Eigentümerwechsel erfolgt. Was Sie als Pächter*in zudem beachten sollten, sind die Bedingungen für das Ansuchen um die Neugründungs-Förderung (NeuFöG) bei einer späteren Übernahme.

Die Übergabe als vorweggenommene Erbfolge

Eine Hofübergabe ist auch eine vorweggenommene Erbfolge, weshalb die Ansprüche der weichenden Erb*innen der Übergebenden rechtzeitig geregelt werden müssen. Grundsätzlich haben die Kinder der Übergebenden nach dem Ableben ihrer Eltern Anspruch auf einen Pflichtteil. Der Pflichtteil von Kindern beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruches in Form von Geldleistungen.
Wird ein Hof an familienfremde Personen durch Schenkung oder unterhalb des Verkehrswertes verkauft, ist eine Besonderheit der außerfamiliären Hofnachfolge, dass die erbrechtliche Schenkungsanrechnung auf zwei Jahre nach der Übergabe befristet ist. Es ist wichtig, die Kinder derer Personen, die ihren Hof übergeben, in die Hofübergabe einzubeziehen.
Die Entscheidung, was mit der Erbschaft passiert, obliegt letztendlich denen, die ihren Hof zur Übergabe anbieten. Diese müssen sich vor einer Übergabe im Klaren sein, ob und was sie ihren Kindern an der Erbschaft zugestehen.
Nach Ablauf der zweijährigen Frist können die Kinder der Übergebenden keine erbrechtlichen Ansprüche mehr stellen. Auch die außerfamiliär Übernehmenden haben keine Forderungen der Erbinnen und Erben mehr zu erfüllen, wenn die Übergebenden nach der Übergabe noch mindestens zwei Jahre leben.

Verkauf, Leibrente oder Zeitrente

Wie bei jedem Kaufvertrag kann die Kaufpreiszahlung in Raten oder in Form einer Leib- oder Zeitrente erfolgen. Bei der Leibrente kann der Betrag monatlich oder jährlich eingehoben werden. Durch die Verpflichtung der Käufer*in zur Zahlung der Leibrente erwirbt diese das Eigentum am Vertragsgegenstand. Leibrenten werden üblicherweise bis zum Lebensende der Vertragspartner*innen ausbezahlt. Dadurch ist die Höhe des Kaufpreises nicht im Vorhinein fix festgelegt. Die Höhe der Leibrente kann sich am Wert des Betriebes und der Lebenserwartung der Verkäufer*in orientieren, aber auch frei vereinbart werden.

Im Falle einer Zeitrente wird die Rente nicht vom Leben einer Person abhängig gemacht, sondern auf einen von beiden Vertragsseiten festgelegten Zeitraum, in dem die Rente bezahlt wird. Auch hier können die Vertragsbegünstigten andere als die Verkäufer*in sein. Stirbt die Verkäufer*in innerhalb des Zeitrahmens der Zeitrente, wird die Rente für den Rest der Zeit an die Erb*innen bezahlt.
Der Verkaufswert ist in der Regel durch die Zeitspanne und die monatliche Zahlung festgelegt.

Bei Leib- als auch Zeitrenten können auch Einmalzahlungen vor oder nach dem Beginn der regelmäßigen Zahlungen vereinbart werden. Da es sich bei der Leib- und Zeitrente um ein Modell des Verkaufs handelt, sind auch hier Grundverkehrsregelungen der einzelnen Bundesländer zu beachten.

Eine Leib- oder Zeitrente wird meist dann gewählt, wenn es zwischen denen, die ihren Hof übergeben und den Hofübernehmenden auch in Zukunft Kontakt geben soll. Wenn die Hofübergabe aber ein Schlussstrich unter die Zeit als Landwirt*in sein soll und ein Neubeginn ansteht, wird evtl. ein Verkauf als Variante gewählt.

Stiften

Als Alternative zum Verkauf des Betriebes an Privatpersonen bietet sich die Übergabe des Hofes an eine Stiftung an. Dies kann durch Verkauf oder Schenkung erfolgen. Die Stiftung übernimmt das Eigentum und überlässt es den Hofnachfolger*innen zur Nutzung in Form von langfristigen Pacht- oder Baurechtsverträgen. Durch die Zwischenschaltung der Stiftung ist die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht nur für eine, sondern für alle nachfolgenden Generationen sichergestellt – insofern die Stiftung die landwirtschaftliche Nutzung in ihrer Satzung festgelegt hat.

Des Weiteren können auch spezielle Vereinbarungen zur weiteren Bewirtschaftung des Betriebes festgelegt werden.

In Österreich stellt die Stiftung „Munus – Boden für gutes Leben” (Link: https://munus-stiftung.org/) die Nutzung von Grund und Boden sozial und ökologisch verträglich sicher. Sie übernimmt Liegenschaften durch Schenkung oder Kauf, um sie zu günstigen Bedingungen an Nutzer*innengemeinschaften zur Verfügung zu stellen. So wird Grund und Boden vor Spekulation geschützt und langfristig einer sinnvollen Nutzung zugeführt.

Der Übergabevertrag

Bei Abschluss einer Hofübergabe ist der Übergabevertrag ein wesentliches Dokument, bei dem es einige Sachen zu beachten gibt. Der Übergabevertrag ist ein sogenannter atypischer Vertrag, welcher im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist – umso wichtiger ist die genaue Ausarbeitung seiner Inhalte. Wenn bei Personen, die ihren Hof übergeben und Hofübernehmenden alle wesentlichen Punkte innerfamiliär besprochen wurden, der Inhalt also geklärt ist, kann man sich an ein/e Jurist*in wenden. Diese/r übernimmt die schriftliche Ausarbeitung und bringt den Vertrag zu Papier.

Im Übergabevertrag wird vereinbart, dass ein bäuerlicher Betrieb gegen bestimmte Gegenleistungen zur Sicherung des Lebensabends all jener, die ihren Hof übergeben, erfolgen wird. Dadurch unterscheidet er sich von einem Kaufvertrag, bei dem die Gegenleistung ausschließlich aus Geldleistungen bestehen. Als Gegenleistungen können im Übergabevertrag die Übernahme von Schulden und Lasten, Auszahlungen der weichenden Kinder, Wohnungs- und Ausgedingerechte, Betreuungsrechte oder Fruchtgenussrechte vereinbart werden.

Checkliste für den Übergabevertrag – siehe auch folgende Broschüre: LJOE_Broschuere_Ausserfamiliaere_Hofuebergabe

Benötigte Unterlagen: Grundbuchsauszug (z.B. beim zuständigen Bezirksgericht), Einheitswertbescheid (Finanzamt), ev. auch Grundbesitzbogen und Mappenkopie (Vermessungsamt), sowie Kreditunterlagen.

Besprechung aller wichtigen Fragen / Vertragspunkte: innerfamiliäre und außerfamiliäre Klärung

Auswahl der Vertragsverfasserin bzw. des Vertragsverfassers: aufgrund der Komplexität eines Übergabevertrages sollten professionelle Schriftenverfasserinnen bzw. -verfasser (z.B. Notarinnen bzw. Notare) in Anspruch genommen werden. Im Vorfeld werden oft im Zuge der Hofnachfolgeberatung –oder Prozessbegleitung Vertragsentwürfe vorbereitet, um die Zeit beim Notariats- oder Rechtsanwaltstermin möglichst kurz zu halten.

Vereinbarung über die Kosten der Vertragsverfassung: wird keine Vereinbarung über das Honorar für die Vertragsverfassung getroffen, bestimmt sich der Honoraranspruch (von Notarinnen und Notaren) nach dem Notariatstarif auf Grundlage des landwirtschaftlichen Einheitswertes.

Erstellung und gründliches Studium des Vertragsentwurfes: genaue Abklärung mit der Schriftenverfasserin bzw. dem Schriftverfasser über die Bedeutung und die rechtlichen Konsequenzen etwaiger Klauseln und Formulierungen

Beglaubigung der Unterschriften: Für die Eintragung ins Grundbuch sind die Unterschriften notariell oder gerichtlich zu beglaubigen.

Anzeige beim Finanzamt: Der Vertrag ist dem Finanzamt anzuzeigen. Nach Vorschreibung und Entrichtung der Steuern und Abgaben übersendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist bei der zuständigen Bezirksgrundverkehrskommission zu beantragen.

Grundbücherliche Eintragung: nach Vorliegen aller Urkunden, insbesondere Vertrag, finanzamtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, gegebenenfalls rechtskräftiger Bescheid der Grundverkehrskommission, etc. kann die grundbücherliche Durchführung beantragt werden. Diese Wege (Anzeige beim Finanzamt, Grundverkehrskommission, Grundbuch) werden üblicherweise von den Schriftenverfasserinnen bzw. -verfassern vorgenommen.