Die Regelung des Grundverkehrs soll Spekulationsgeschäfte vermeiden und die Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen sichern. Der Grundverkehr ist in Österreich Landesgesetz. Das hat neun verschiedene Grundverkehrsgesetze zur Folge, welche sich zum Teil stark unterscheiden. Der sogenannte grüne Grundverkehr betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, über deren Kauf und Verkauf die Grundverkehrskommission des jeweiligen Bundeslandes entscheiden muss. Auch der AusländerInnen-Grundverkehr ist in allen österreichischen Bundesländern genehmigungspflichtig.

In einigen Bundesländern müssen potentielle Käuferinnen und Käufer über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- oder Berufsausbildung verfügen, sowie praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweisen. Außerdem kann die Selbstbewirtschaftung des Kaufobjektes verpflichtend sein. Im Rahmen des Bewilligungsverfahrens ist nachzuweisen, dass ein entsprechendes landwirtschaftliches Einkommen erzielt wird. Dazu ist die Vorlage eines schlüssigen Bewirtschaftungskonzeptes erforderlich.

Neben dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung bieten die meisten Grundverkehrsbehörden auch die Möglichkeit an, einen Feststellungsbescheid zu beantragen. Dieser gibt Auskunft darüber, ob die vertragsgegenständliche Liegenschaftstransaktion einer Genehmigung bedarf oder nicht. Auf folgenden Seiten finden Sie Kontaktadressen und/oder nähere Informationen zu den jeweiligen bundesländerspezifischen Voraussetzungen:

• Burgenland
• Kärnten
• Niederösterreich
• Oberösterreich
• Salzburg
• Steiermark
• Tirol
• Vorarlberg
• Wien

Eine Hofübergabe ist auch eine vorweggenommene Erbfolge, weshalb die Ansprüche der weichenden ErbInnen der Übergebenden rechtzeitig geregelt werden müssen. Grundsätzlich haben die Kinder der Übergebenden nach dem Ableben ihrer Eltern Anspruch auf einen Pflichtteil. Der Pflichtteil von Kindern beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruches in Form von Geldleistungen.

Wird ein Hof an familienfremde Personen durch Schenkung oder unterhalb des Verkehrswertes verkauft, ist eine Besonderheit der außerfamiliären Hofnachfolge, dass die erbrechtliche Schenkungsanrechnung auf zwei Jahre nach der Übergabe befristet ist. Es ist wichtig, die Kinder der Hofübergebenden in die Hofübergabe einzubeziehen. Die Entscheidung, was mit der Erbschaft passiert, obliegt letztendlich den Hofübergebenden. Diese müssen sich vor einer Übergabe im Klaren sein, ob und was sie ihren Kindern an der Erbschaft zugestehen. Nach Ablauf dieser Frist können die Kinder der Übergebenden keine erbrechtlichen Ansprüche mehr stellen. Auch die außerfamiliär Übernehmenden haben keine Forderungen der Erbinnen und Erben mehr zu erfüllen, wenn die Übergebenden nach der Übergabe noch mindestens zwei Jahre leben.

Egal ob entgeltlich oder unentgeltlich unterliegt der Erwerb von Grundstücken der Grunderwerbssteuer. Die Bestimmungen unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um eine Übergabe im „begünstigten“ oder im „nicht begünstigten Personenkreis“ handelt.

Zum begünstigten Personenkreis zählen Gattinnen, Gatten, eingetragene Partnerinnen und Partner, Lebensgefährtinnen und –gefährten (sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder sowie deren Kinder, Gattinnen, Gatten oder eingetragene Partnerinnen und Partner und seit 2016 auch Geschwister, Nichten und Neffen der Übergebenden. Bei einer innerfamiliären Übergabe ist der Einheitswert des landwirtschaftlichen Betriebes Grundlage für die Bemessung, für den ein Steuersatz von 0,5 – 2% berechnet wird.

Bei einer außerfamiliären Übergabe ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, also z.B. der Kaufpreis, die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer. Der Steuersatz bei einer außerfamiliären Hofübergabe beträgt 3,5%.

Zu Beachten: Mit der Unterzeichnung der Vertragsurkunde entsteht die Steuerschuld. Von nun an haben Sie Zeit bis zum 15. des dem Entstehen der Steuerschuld folgenden zweiten Kalendermonats, um die Abgabenerklärung beim Finanzamt einzureichen. Als Beispiel: Wird der Vertrag am 4. Jänner unterzeichnet, muss die Einreichung beim Finanzamt spätestens bis zum 15. März erfolgen. Der amtliche Vordruck (Formular Gre 1) ist unter www.bmf.gv.at zu finden. Die Grunderwerbssteuerschuld wird festgesetzt und einen Monat nach Zustellung des Grunderwerbssteuerbescheides fällig.

Ja! Laut dem Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG) von 2012 sind bestimmte Betriebsübergaben bis zu einem Freibetrag von 75.000 € von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei einer außerfamiliären Hofübergabe gilt die Gegenleistung als Berechnungsgrundlage. Wenn es keine Gegenleistung gibt, wird zumindest der gemeine Wert als Grundlage herangezogen. Mit dem gemeinen Wert ist steuerrechtlich der unter marktüblichen Umständen zu erzielende Marktpreis eines Wirtschaftsgutes gemeint. Des weiteren sind NeueinsteigerInnen von Stempelgebühren und Bundesverwaltungsabgaben befreit, das gilt z.B. bei Grundverkehrsansuchen oder für die Zulassungsgebühr für Kraftfahrzeuge.

Bin ich ein/e NeueinsteigerIn? Wer in den letzten 15 Jahren vor der Übernahme nicht als Betriebsleiterinnen bzw. Betriebsleiter den zu übernehmenden Hof (z.B. als Pächter) oder einen anderen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet hat, gilt als NeueinsteigerIn. Weitere Voraussetzung für die Abgabenvergünstigung ist, dass die Übernehmenden den Betrieb zumindest fünf Jahre nach der Übergabe fortführen. Wenn Sie die Voraussetzungen für das NeuFöG erfüllen, ist eine Hofübergabe aufgrund der steuerrechtlichen Begünstigungen einer Verpachtung vorzuziehen.

Zu Beachten: Die Erklärung der Betriebsübertragung muss unter vorheriger Inanspruchnahme einer Beratung durch die gesetzliche Berufsvertretung (Bezirksbauernkammer) erfolgt sein. Bereits vor Vertragsunterzeichnung muss die NeuFöG 2-Bestätigung bei der zuständigen Bezirksbauernkammer vorliegen. Die dazu benötigten Formulare finden Sie unter www.bmf.gv.at

Während die Grunderwerbsteuer zu den Verkehrssteuern zählt, ist die Grundsteuer eine Form der Vermögenssteuer. Sie ist nicht für die Übertragung von Eigentum zu entrichten, besteuert wird vielmehr der Grundbesitz als solcher. Die Grundsteuer ist bundeseinheitlich geregelt, wird aber von den Gemeinden eingehoben und ist daher wichtig für die Gemeindefinanzierung.

Land- und forstwirtschaftlicher Besitz zählt zur Klasse Grundsteuer A, sonstiger Grundbesitz zu Grundsteuer B. Für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert heranzuziehen. Davon wird bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben der Grundsteuermessbetrag dadurch ermittelt, indem die ersten 3.650€ mit 0,16 und der darüber hinaus gehende Teil mit 0,2% multipliziert wird und beide Teile zusammengezählt werden. Auf diesen Grundsteuermessbetrag fällt eine Grundsteuer von 500% an. Die Grundsteuer wird jährlich berechnet und ist in vier Raten an die Gemeinde zu entrichten.

Schenkungen unter Nichtangehörigen unterliegen bereits ab einer Wertgrenze von 15.000 € der Anzeigepflicht an das Finanzamt. Anzeigepflicht besteht bei Schenkung des Wirtschaftsvermögens (Wert der Maschinenausstattung, Futtermittelvorräte, sonstige Betriebsmittel), sowie Zahlungen und sonstiger Leistungen an weichende Erbinnen und Erben, nicht jedoch bei einer Liegenschaftsschenkung. Werden also einzelne Grundstücke oder Parzellen geschenkt, so ist eine Meldung nach dem Schenkungsmeldegesetz nicht erforderlich, da hier ohnehin eine Meldung nach dem Grunderwerbsteuergesetz zu erfolgen hat.

Die Meldepflicht betrifft alle am Übertragungsakt Beteiligten, d.h. ErwerberInnen, Geschenkgebende, RechtsanwältInnen und NotarInnen. Die Anzeige beim Finanzamt hat innerhalb von drei Monaten zu erfolgen ab dem Zeitpunkt der Schenkung. In der Anzeige ist der gemeine Wert (Verkehrswert) der Zuwendung anzugeben. Dieser ist durch Schätzen zu ermitteln, ein Gutachten eines Sachverständigen ist dazu aber nicht erforderlich.

Zu Beachten: Die Meldepflicht an das Finanzamt ist unbedingt einzuhalten, da ansonsten eine Finanzordnungswidrigkeit vorliegt. Diese wird mit einer hohen Geldstrafe von bis zu 10% des gemeinen Wertes des nicht gemeldet übertragenen Vermögens geahndet.

Die Sozialversicherungsanstalt der Bauern (SVB) führt sowohl die Krankenversicherung als auch die Unfall- und Pensionsversicherung der bäuerlichen Familien in Österreich durch. Die SVB hat ihre Hauptstelle in Wien, die zugleich das Regionalbüro Niederösterreich/Wien bildet, sowie sieben weitere Regionalbüros, jeweils eine pro Bundesland.

Die Unfallversicherung ist eine Betriebsversicherung. Dazu muss der Einheitswert des Betriebes mind. 150€ betragen. Ist der Einheitswert geringer, entsteht eine Pflichtversicherung dann, wenn aus dem Betriebsertrag der Lebensunterhalt überwiegend bestritten wird. Treffen diese Bedingungen zu, sind EigentümerIn, PächterIn oder sonstige Nutzungsberechtigte eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes pflichtversichert.

Die Kranken- und Pensionsversicherung entsteht für BetriebsführerInnen, wenn der Einheitswert mind. 1.500€ beträgt. Oder wiederum dann, wenn der Lebensunterhalt überwiegend durch den Ertrag des Betriebes bestritten wird. Wenn der Betrieb von EhegattInnen oder eingetragenen Partnern geführt wird, sind beide pflichtversichert. Im Falle einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird der Einheitswert des Betriebes auf die GesellschafterInnen aufgeteilt, der Einheitswertanteil pro GesellschafterIn muss 1.500 Euro betragen. Trifft dies zu, ist der/die GesellschafterIn pflichtversichert. Für die Offene Gesellschaft und die Kommanditgesellschaft besteht die Pflichtversicherung unabhängig von der Höhe des Einheitswertes des von der Gesellschaft geführten Betriebes. (LK Noe 2015: 60)

Folgende Angehörige der BetriebsführerInnen sind auch kranken- pensions- und unfallversichert, wenn sie im Betrieb tätig sind: EhegattIn, eingetrageneR PartnerIn, Kinder, Enkel-, Wahl-, Stief- und Schwiegerkinder, Eltern, Großeltern, Wahl-, Stief- und Schwiegereltern sowie Geschwister.

Ein Sozialversicherungsrechner ist auf der Landwirtschaftskammer-Homepage des jeweiligen Bundeslandes zu finden. Die vierteljährigen SV-Beiträge können hier nach dem bäuerlichen Sozialversicherungsrecht (BSVG) für die Unfall-, Kranken- und Pensionsversicherung ermittelt werden. Punkte wie eine Mehrfachversicherung, eine gemeinsame Betriebsführung von nicht-EhepartnerInnen oder etwaige Nebentätigkeit(en) müssen zusätzlich berücksichtigt werden (Quelle: AWI 2017). Weitere Informationen sowie Formulare finden Sie online unter: www.svb.at

Beachten Sie: Sobald Sie die Ihre land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit aufnehmen, haben müssen Sie sich binnen einem Monat beim Versicherungsträger anmelden. In demselben Zeitraum sind auch die hauptberuflich beschäftigten Angehörigen (Ehegatte/In, eingetragene PartnerIn, Kinder, Eltern) anzumelden. Bei verspäteter Anmeldung müssen Sie mit Mehrkosten rechnen.

Die Landwirtschaftskammer (LK) ist die gesetzliche Vertretung der Land- und ForstwirtInnen in Österreich. Neben Wirtschaftskammer, Arbeiterkammer und Gewerkschaftsbund ist die Landwirtschaftskammer Teil der Sozialpartnerschaft, die nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges eingerichtet wurde.

Da die Zuständigkeit für die Landwirtschaftskammern in die Zuständigkeit der einzelnen Bundesländer fällt, gibt es neun eigenständige Landwirtschaftskammern, die jeweils unterschiedlich ausgestaltet sind. Die Mitgliedschaft ist eine Pflichtmitgliedschaft, ähnlich den anderen Kammern. Die Kammermitglieder haben ein Wahlrecht innerhalb der Kammer, wo Wahlen einzelner Mitglieder vorgesehen sind.  Von diesem können sie v.a. in der Wahl der Vollversammlung, die alle fünf Jahre stattfindet, Gebrauch machen. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Mindestanforderungen an die Betriebsgröße (z.B. in OÖ ab 2 ha).

Die Mitglieder der Landwirtschaftskammer zahlen als Mitgliedsbeitrag die Kammerumlage. Diese ist zweigeteilt in einen vom jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert des Betriebes abhängigen Hebesatzbetrag und einen Grundbetrag. Die Vorschreibung erfolgt durch das Finanzamt mittels des Erlagscheines „Abgabe von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben“, mit dem zeitgleich auch die Beiträge für Pensions- Unfall- und Krankenversicherung eingehoben werden.

Zu den Aufgaben der Landwirtschaftskammer zählen u.a. Beratungs- Service- und Bildungsangebote, Erteilung von Auskünften und Stellungnahmen zu Gesetzen und Vorschriften und agrarpolitische Interessensvertretung auf nationaler und EU-Ebene.